Calculadora ROI · Punta Cana
Conoce tu retorno real antes de comprometerte
Estima el rendimiento por alquiler, el flujo de caja, la apreciación y el ahorro CONFOTUR de cualquier propiedad — con tus propios supuestos, no con el folleto de un desarrollador.
¿Cuál es tu retorno real?
Estima el rendimiento por alquiler, el flujo de caja, la apreciación y el ahorro CONFOTUR de cualquier propiedad — con tus propios supuestos, no con el folleto de un desarrollador.
Qué significa cada término
Cada cifra de arriba sale de los supuestos que ingresas — nada es una garantía de mercado. Abajo se define cada campo y cada resultado en términos simples, en orden alfabético para que encuentres cualquier término rápido.
- Administración
- La comisión que cobra un administrador de propiedades, como porcentaje del ingreso por alquiler. En corto plazo es alta — limpiezas, check-ins, anuncios, atención a huéspedes. En largo plazo es mucho menor, porque un inquilino vive allí y el trabajo es mínimo.
- Ahorro CONFOTUR
- Los impuestos que no pagas gracias a CONFOTUR — el impuesto de transferencia del 3% (una sola vez) más el IPI que, de otro modo, deberías cada año.
- Alquiler mensual (largo plazo)
- La renta mensual fija que paga un inquilino bajo contrato.
- Apreciación anual
- Cuánto esperas que crezca el valor de la propiedad cada año. Es un supuesto, no una garantía — sé conservador.
- Costos de cierre (financiamiento)
- Costos únicos para cerrar la compra y el préstamo — legales (~0.4%), tasación, formalización. Se pagan por adelantado, así que se suman a tu efectivo invertido.
- Cuota de condominio / mes
- La cuota mensual de mantenimiento del edificio o condominio (HOA) — amenidades, áreas comunes, seguridad.
- Efectivo total invertido
- El dinero real que sale de tu bolsillo: pago inicial + costos de cierre + el impuesto de transferencia del 3% (salvo que CONFOTUR lo exima).
- Estrategia de alquiler
- Corto plazo es el alquiler vacacional por noche (estilo Airbnb); el ingreso sube y baja con tu tarifa por noche y tu ocupación. Largo plazo es un inquilino con contrato, normalmente de 12 meses; el ingreso es más estable pero menor por noche, y cuesta mucho menos administrarlo.
- Flujo de caja anual
- Lo que te queda en el bolsillo cada año después de los gastos y de la hipoteca, si la hay. El número que te dice si la propiedad se paga sola.
- Ganancia por apreciación
- El aumento de valor durante tu periodo de proyección — valor proyectado menos precio de compra.
- Ganancia total proyectada
- Tu flujo de caja acumulado durante el periodo de proyección más la ganancia por apreciación. El número de la foto completa.
- Gastos operativos
- Todo lo que cuesta operar la propiedad en un año — administración, mantenimiento, cuota de condominio, seguro, servicios y el IPI si la propiedad no está exenta por CONFOTUR.
- Ingreso bruto anual
- El total de tus ingresos por alquiler en el año, antes de cualquier gasto.
- Ingreso operativo neto (NOI)
- Ingreso bruto menos gastos operativos. La capacidad de la propiedad para generar ingresos por sí sola, antes de cualquier hipoteca.
- Mantenimiento / año
- Lo que reservas cada año para reparaciones y conservación.
- Meses vacíos / año (largo plazo)
- Cuántos meses al año la unidad está vacía, normalmente entre un inquilino y otro. Incluso un buen contrato suele tener un intervalo de rotación, así que asumir cero sobreestima tu ingreso.
- Ocupación (corto plazo)
- La proporción de noches que esperas tener reservadas. El 100% nunca es realista — así es como un alquiler de corto plazo contabiliza las noches vacías.
- Pago inicial (financiamiento)
- La parte del precio que pagas en efectivo. En una compra en preventa, lo que ya le pagaste al desarrollador durante la construcción suele cumplir esta función.
- Penalidad por prepago (financiamiento)
- Un cargo que cobran algunos bancos de RD — a menudo 2.5–3% del préstamo — por saldarlo antes de tiempo. Tú fijas el porcentaje en los campos de financiamiento; la línea de resultados muestra el monto estimado, que solo aplica si realmente vendes o refinancias antes de que termine el plazo.
- Plazo del préstamo (financiamiento)
- El número de años en que pagas la hipoteca.
- Precio de compra
- El precio total que pagas por la propiedad, en USD. Todas las cifras de retorno se miden contra este número.
- Proyección
- A cuántos años quieres modelar el retorno total.
- Proyecto certificado CONFOTUR
- Si la propiedad está en un proyecto con estatus de incentivo turístico CONFOTUR. Si es así, el primer comprador queda exento del impuesto de transferencia del 3% y del IPI anual hasta por 15 años — una mejora real del retorno neto. Verifica siempre la certificación de forma independiente.
- Rendimiento neto (cap rate)
- NOI dividido entre el precio de compra. La forma estándar de comparar propiedades solo por su capacidad de generar ingresos, dejando el financiamiento aparte.
- Retorno cash-on-cash
- Flujo de caja anual dividido entre el efectivo que realmente pusiste. Muestra cuánto rinde cada año el dinero que invertiste cuando compras con financiamiento.
- ROI total en la proyección
- La ganancia total proyectada expresada como porcentaje del efectivo que invertiste.
- Seguro / año
- El seguro anual de la propiedad (y, cuando financias, a menudo la póliza de vida que exige el banco).
- Servicio de deuda anual
- El total de tus pagos de hipoteca en el año — capital más intereses — cuando compras con financiamiento.
- Servicios (electricidad, agua, internet, gas, cable)
- Los servicios mensuales que mantienen la unidad funcionando. En un alquiler de corto plazo normalmente los cubres todos tú — y la electricidad sale cara en Punta Cana con el aire acondicionado encendido — mientras que en un contrato de largo plazo el inquilino suele pagar los suyos, así que los dejarías en cero. Ingresa cada servicio por separado y la calculadora los suma y los incorpora a tus gastos anuales.
- Tarifa promedio por noche (corto plazo)
- Lo que esperas cobrar por noche, promediado a lo largo del año. Es tu supuesto — básalo en anuncios comparables o en datos reales de ocupación, no en la proyección de un desarrollador.
- Tasa de interés (financiamiento)
- La tasa anual de tu hipoteca. Las hipotecas dominicanas son más caras que las de EE. UU. — usa la tasa que realmente te cotiza un banco de RD, no un supuesto estadounidense.
- Valor proyectado
- Lo que podría valer la propiedad al final de tu periodo de proyección, según tu supuesto de apreciación.
Preguntas frecuentes
Los cálculos de retorno sobre la inversión (ROI) ayudan a los inversionistas a medir el desempeño financiero de una propiedad. Entender cómo funcionan es esencial para tomar decisiones informadas. Esta sección responde con claridad a las preguntas más comunes sobre el ROI y su aplicación en la inversión inmobiliaria.
R: Parte de tu ingreso bruto por alquiler, le resta los gastos operativos (administración, mantenimiento, cuota de condominio, seguro y el IPI si la propiedad no está exenta por CONFOTUR) para obtener el ingreso operativo neto, y luego lo compara con el precio de compra para darte tu rendimiento neto, o cap rate. Suma la apreciación en el tiempo y, si financias, el servicio de la deuda, y obtienes tu retorno total. La calculadora de arriba hace todo esto a partir de los supuestos que ingresas.
R: No hay una cifra única — depende de la propiedad, la ubicación, tu estrategia de alquiler y tus costos. Los alquileres de corto plazo (vacacionales) pueden registrar un ingreso bruto mayor, pero cargan con comisiones de administración más altas y una ocupación variable; los contratos de largo plazo son más estables, pero rinden menos. En lugar de fiarte de la cifra llamativa de un folleto, ingresa tus propios supuestos arriba y mira el rendimiento neto que producen tus números.
R: Sí, de forma significativa. Un proyecto certificado CONFOTUR exime al primer comprador del impuesto de transferencia del 3% y del IPI anual hasta por 15 años, lo que eleva tu retorno neto. La calculadora lo incorpora cuando activas CONFOTUR. Solo recuerda que el beneficio está ligado al proyecto, no a ti — verifica siempre la certificación de forma independiente. Nuestra guía de CONFOTUR explica cómo hacerlo.
R: Modela ambos. Alquilar a corto plazo (por noche) puede generar más ingreso bruto, pero asume una ocupación inferior al 100% y costos de administración más altos. Alquilar a largo plazo (un contrato de 12 meses) es más predecible y cuesta menos administrarlo, pero normalmente deja un intervalo de vacancia entre inquilinos. La calculadora te permite cambiar de estrategia y ajusta los campos de administración y vacancia para cada una.
R: El financiamiento cambia dos cosas: reduce el efectivo que pones (lo que eleva tu retorno cash-on-cash si la propiedad genera flujo de caja positivo), pero añade un servicio de deuda que se come parte de tu flujo de caja anual. Como las tasas hipotecarias dominicanas son más altas que las de EE. UU., el impacto es significativo — ingresa en el modo Avanzado la tasa que realmente te cotiza un banco de RD, no un supuesto estadounidense. Nuestra guía sobre cómo pagar una preventa explica cómo funciona la hipoteca para compradores extranjeros.
R: Porque tu retorno no es solo el ingreso por alquiler — también es el crecimiento del valor de la propiedad con el tiempo. Proyectar una apreciación anual conservadora a lo largo de los años que planeas conservarla muestra tu ganancia total, no solo el flujo de caja de cada año. La apreciación es un supuesto, nunca una garantía, así que sé prudente con el número que ingresas.
R: No. La calculadora es una herramienta educativa. Cada resultado depende de los supuestos que ingresas, y cifras como la ocupación, la tarifa por noche y la apreciación no son garantías de mercado. Úsala para entender la mecánica y comparar escenarios — y luego verifica cualquier decisión real con un abogado y un contador dominicanos calificados y con tus propios datos de mercado.