Primero la buena noticia: República Dominicana no impone restricciones a la propiedad inmobiliaria por parte de extranjeros. Compras con pasaporte, bajo las mismas reglas que un ciudadano dominicano. El proceso tiene mucho papeleo pero es predecible; esta es la secuencia.
Los nueve pasos
- Oferta y reserva. Normalmente un depósito de reserva modesto saca la unidad del mercado. Mantenlo pequeño hasta que el due diligence salga limpio.
- Contrata a tu propio abogado. Independiente, no el del desarrollador. Es la decisión de mayor impacto de todo el proceso.
- Due diligence. Certificado de título, certificación de estado jurídico del Registro de Títulos, gravámenes, estado del deslinde, historial del desarrollador; y si se promete CONFOTUR, el número de resolución verificado. La lista de verificación cubre la lista completa de documentos, y la Puntuación de riesgo te dice dónde escarbar.
- Promesa de venta ante notario: unidad, precio, calendario, fecha de entrega, penalidades.
- Pagos según el calendario, solo a cuentas corporativas o de fideicomiso.
- Contrato de venta definitivo firmado ante notario en la entrega.
- Tasación del inmueble e impuesto de transferencia. La DGII valora el inmueble; el impuesto de transferencia del 3% se paga sobre el mayor entre el precio y el valor tasado, salvo que la unidad esté en un proyecto CONFOTUR vigente, en cuyo caso está exento.
- Registro del título en el Registro de Títulos.
- Nuevo certificado de título a tu nombre. Solo ahora la compra está realmente completa.
Presupuesta más allá del precio
Prevé honorarios legales, gastos notariales y el impuesto de transferencia del 3% cuando aplique. Luego modela el panorama recurrente (ingreso por alquiler, ocupación, costos operativos y el IPI del 1% anual donde aplique) en la Calculadora ROI, con los números actuales de tu zona tomados del mapa de precios de Punta Cana.
Y antes de que el paso 1 siquiera ocurra: las cinco señales de alerta existen precisamente para que nunca llegues al paso 3 con el desarrollador equivocado. ¿Piensas mantener la unidad como alquiler de largo plazo en lugar de Airbnb? El contrato en sí se rige por la Ley 85-25 de alquileres; conócela antes de firmar con un inquilino.
Contenido educativo, no asesoría legal. Los procesos y costos varían según el caso; confirma los detalles con tu abogado dominicano.
