Cada pocos meses la «nueva ley dominicana de alquileres» da otra vuelta por el ciclo noticioso; la más reciente, en julio de 2026, cuando se presentó en Santo Domingo la primera guía práctica de la ley. Así que primero pongamos los hechos en claro: la Ley 85-25 sobre Alquileres de Inmuebles y Desahucios no es nueva. Fue promulgada el 14 de agosto de 2025 (Gaceta Oficial 11211) y está vigente desde entonces. Lo que sí era viejo es lo que reemplazó: la Ley 4314 de 1955, su modificación 17-88 y el Decreto 4807 de 1959, un marco de 70 años tan hostil al propietario en la práctica que los desalojos podían arrastrarse durante años.
El número que más importa: 90 días
La Ley 85-25 explícitamente no aplica a los alquileres turísticos o recreativos de 90 días o menos. Esa sola frase es toda la historia para la mayoría de los inversionistas de Punta Cana: el modelo típico de alquiler de corto plazo (STR), estadías por noche o por semana reservadas por Airbnb o Vrbo, queda fuera de la ley. Ni reglas nuevas de depósito, ni topes al ajuste de la renta, ni registro nuevo de contratos para esas reservas.
Si tu tesis de inversión es la que has modelado en nuestra Calculadora ROI (ADR × ocupación, huéspedes medidos en noches), la Ley 85-25 no cambia tu matemática.
Pero cruza la línea de los 90 días y estás dentro de la ley. Los alquileres mensuales a nómadas digitales, las estadías de temporada de invierno de los «snowbirds» y los contratos anuales convencionales se rigen todos por la Ley 85-25. Si mezclas estrategias (Airbnb en temporada alta, un inquilino de más de tres meses en temporada baja), la estadía larga es un contrato de alquiler regulado y necesita el papeleo de uno.
Qué dice realmente la ley (contratos de largo plazo)
- El depósito se limita a dos meses de renta para vivienda, y las partes pueden acordar colocarlo en Banreservas o en el Banco Agrícola; el banco receptor notifica al Ministerio de la Vivienda (MIVHED) que el contrato existe.
- Los aumentos de renta se limitan al 10% anual en contratos residenciales cuando el contrato no tiene un mecanismo de ajuste pactado.
- El contrato escrito es obligatorio, con un contenido mínimo exigido (partes, inmueble, uso, renta, plazo), y los contratos se registran.
- El desalojo requiere orden judicial, pero el procedimiento por falta de pago es más rápido y predecible que bajo el régimen anterior. Para los propietarios, esta es la victoria silenciosa de toda la ley: el purgatorio de desalojos de varios años del marco de 1959 desapareció.
- Los contratos viejos transitan gradualmente: los firmados antes del 15 de agosto de 2025 siguen bajo las reglas anteriores hasta que se renueven o modifiquen.
Qué sigue sin resolverse
A julio de 2026, el reglamento de aplicación de la ley sigue pendiente. Los detalles operativos (exactamente cómo funciona el registro de contratos, la mecánica del procedimiento de depósito bancario) aún no están definidos. Toma cualquier descripción tajante de esa mecánica como prematura, incluida la de quienes intentan venderte un servicio de cumplimiento.
Qué significa esto para tus números
Para una apuesta puramente de alquiler de corto plazo no cambia nada: modélala como siempre en la calculadora. Si estás sopesando la vía del contrato de largo plazo (o una estrategia mixta), el modo de largo plazo del Scenario Lab ahora aplica el tope de ajuste del 10% a sus proyecciones y muestra el límite de depósito de dos meses para tu nivel de renta. Como referencia, los rendimientos brutos de largo plazo en Punta Cana/Bávaro miden alrededor de 9.07% (Global Property Guide, actualización de septiembre de 2026), frente a cap rates netos de corto plazo de 5.1% a 7.9% en nuestras 12 zonas. No los leas como el mismo número: un rendimiento bruto es antes de los costos operativos y un cap rate es después de ellos, así que aplicar gastos reales a la cifra de largo plazo cierra la mayor parte de la brecha aparente. Lo que la vía de largo plazo realmente te compra es menos rotación, menores costos operativos y, bajo la Ley 85-25, una base legal más predecible de la que jamás tuvo.
Dos advertencias para cerrar. Primera: la Ley 85-25 trata de alquilar, no de comprar; el proceso de compra no cambia, y tampoco la secuencia de cierre en 9 pasos. Segunda: no la confundas con CONFOTUR (Ley 158-01), el régimen de incentivos fiscales; una rige tu contrato de alquiler y el otro tus impuestos, y una buena operación tiene en cuenta ambos.
Contenido educativo, no asesoría legal. Datos de la Ley 85-25 según la Gaceta Oficial 11211 (14 de agosto de 2025); su reglamento de aplicación estaba pendiente a julio de 2026. Confirma el estado actual con un abogado dominicano antes de estructurar contratos de alquiler.
