RENATUR: el registro de alquileres que RD retiró, y por qué debes prepararte de todos modos

El 20 de mayo de 2026, el Ministerio de Turismo dominicano (MITUR) abrió la consulta pública de dos borradores de resolución que habrían reescrito las reglas de todos los alquileres de corto plazo (STR) del país. El 20 de julio —dos días antes de que esa consulta cerrara— MITUR los retiró.

Es tentador leer el retiro como «no pasó nada». Esa es la lección equivocada. Una regulación que llevaba cuatro años gestándose no se abandona por una consulta de dos meses; se renegocia. El borrador retirado es la declaración más detallada que tenemos de lo que pretende el Estado dominicano, y conviene leerlo como un adelanto, no como un susto.

Qué habría exigido RENATUR

RENATUR —Registro Nacional de Alojamientos Turísticos— sería un registro nacional obligatorio para villas, apartamentos, casas, habitaciones y bungalós ofrecidos como alquiler vacacional. El registro sería una condición previa para siquiera comercializar la propiedad. El borrador repartía las obligaciones en tres frentes.

Si eres dueño de la unidad

• Registrar cada propiedad por separado, con documento de identidad, ubicación detallada e información de contacto.
• Tener una póliza de seguro de responsabilidad civil sobre la unidad.
• Cumplir con las decisiones de tu condominio. Este es el filo cortante: donde la asamblea hubiera votado en contra de los alquileres de corto plazo, la unidad no podría registrarse, aunque ya estuviera operando.

Si administras unidades de terceros

• Registrar cada propiedad bajo administración, con requisitos que varían según el administrador sea una persona física, una empresa o un no residente.
• Los no residentes tendrían que designar un «Prestador de Servicios» local con representación legal en el país.
• Los administradores individuales necesitarían estar al día con la DGII (la autoridad tributaria) y presentar un certificado de no antecedentes penales.
• «Anfitrión» se definía en sentido amplio: cualquiera que gestione la interacción con los huéspedes, en persona o mediante automatización.

Si eres Airbnb o Booking

Aquí es donde el borrador tenía dientes. Las plataformas estarían obligadas a exigir prueba del registro RENATUR a los anuncios nuevos, a dar a las propiedades ya publicadas 60 días calendario para regularizarse y, después, a retirar de sus portales las propiedades no registradas. También reportarían a MITUR los «incidentes» con huéspedes, lo que podría provocar la revocación de un registro. En la práctica, las plataformas pasarían de intermediarios comerciales a capa de fiscalización. Las versiones sobre la ventana de transición más amplia para los operadores existentes diferían —tres meses según algunas, seis según otras—, pero la regla de los 60 días para las plataformas era consistente en todas.

El mecanismo de fiscalización nunca fue un inspector de impuestos en tu puerta. Era tu anuncio desapareciendo en silencio de los resultados de búsqueda.

Por qué el Estado quiere esto

Porque el alquiler de corto plazo dejó de ser marginal. Según lo que se cuente —unidades, propiedades o habitaciones—, las estimaciones publicadas para el país van desde unas 57,000 propiedades al cierre de 2025 hasta unas 137,000 unidades a nivel nacional. Frente a 94,309 habitaciones hoteleras en 1,030 establecimientos registrados, la oferta informal ya no es un error de redondeo sobre la formal.

La viceministra técnica de MITUR, Jacqueline Mora, planteó el objetivo como reconocer el alojamiento de corto plazo como oferta turística formal, y afirmó que el borrador no creaba impuestos nuevos ni licencias de operación: su función era verificar que las propiedades cumplan con las normas del condominio y las ordenanzas municipales, y validar quiénes son realmente los administradores. Airbnb respaldó públicamente la idea de un registro el 22 de julio, pidiendo a la vez que la regla final se mantuviera «inclusiva y proporcional» y libre de cargas burocráticas que empujen a los anfitriones de vuelta a la informalidad.

Por qué se retiró

ADORECO, la asociación dominicana de alquileres de corto plazo, apoya la regulación en principio y objetó este diseño en particular. Su escrito formal del 31 de julio señaló, entre otras cosas:

• El producto de seguro que exigía el borrador todavía no existe de forma confiable en el mercado dominicano: una obligación legal de comprar algo que no está a la venta.
• El registro, una vez exista, podría convertirse en un instrumento de recaudación, pese a la intención declarada.
• Excluía las propiedades en terrenos todavía en proceso de deslinde (mensura y segregación), que, en los corredores de crecimiento rápido, son muchísimas unidades por lo demás legítimas.
• La redacción era lo bastante vulnerable en lo legal como para que las resoluciones pudieran anularse en los tribunales, dejando a todos peor que antes.

Lo que esto no cambia

Dos cosas quedan por completo fuera de esta disputa, y vale la pena ser precisos al respecto:

• CONFOTUR no se toca. Las exenciones del impuesto de transferencia y del IPI de la Ley 158-01 son un régimen de incentivos fiscales para proyectos clasificados; RENATUR es un registro operativo. Distinta ley, distinta función del ministerio, ninguna interacción. Lo que CONFOTUR exime en realidad.
• La Ley 85-25 no se toca. La ley de alquileres de 2025 sigue sin aplicarse a los alquileres turísticos de 90 días o menos, así que tus reservas por noche y por semana siguen fuera de ella. La línea de los 90 días, explicada.

Cinco cosas que hacer antes de que vuelva el registro

1. Lee hoy el reglamento de tu condominio. Es el punto de mayor valor de la lista y no cuesta nada. Si la asamblea de tu edificio ha prohibido o restringido los alquileres de corto plazo, eso es un problema para tu modelo de negocio con o sin RENATUR; y bajo el borrador, era descalificante. Si todavía estás buscando, consigue el reglamento del condominio y las actas de las dos últimas asambleas antes de hacer una oferta.
2. Verifica el estado del deslinde del terreno. Pide el certificado de título de la parcela matriz y su estatus en el Registro de Títulos. El terreno sin segregar ya es la señal de alerta número dos de nuestra lista de due diligence; un registro que lo excluye hace más caro ignorar esa señal.
3. Si eres propietario no residente, asegura representación local. Es muy probable que alguna versión del representante registrado en el país sobreviva a la nueva redacción. Tu abogado probablemente ya cumple ese papel: confírmalo y presupuéstalo.
4. Cotiza ya un seguro de responsabilidad civil. Aunque el requisito cambie de forma, cubrir la responsabilidad de una unidad que aloja desconocidos es una buena práctica por mérito propio.
5. Mantente al día con la DGII. Diga lo que diga el texto final sobre impuestos, un registro que verifica el estatus fiscal es trivialmente fácil de reinstaurar, y estar al día no cuesta nada si ya lo estás.

¿Un registro es bueno o malo para tu retorno?

La mayoría de la cobertura lo trata como una amenaza para los propietarios. Para una unidad que cumple y está administrada profesionalmente, la respuesta honesta se acerca a lo contrario. Un registro que retira los anuncios no registrados saca oferta de un mercado donde el alquiler de corto plazo promedio de Punta Cana ya opera con 34.2% de ocupación; y los anuncios con menos capacidad de cumplir son, de forma desproporcionada, los informales y de tiempo parcial que compiten por precio.

El costo es real: papeleo, seguro, un representante local y un veto del condominio que quizá no controles. El beneficio es un conjunto competitivo más delgado y más profesional. Si ya operas tu unidad como un negocio, es más probable que la formalización te ayude a que te perjudique. Si tu modelo depende de que nadie haga preguntas, es hora de cambiar el modelo.

Para el panorama de oferta y demanda en el que se inserta ese registro, lee 8.5 millones de visitantes, 34% de ocupación. Y si estás comprando en lugar de conservar, la mecánica no ha cambiado: el proceso de cierre en nueve pasos sigue siendo el mismo.

Estado al 14 de septiembre de 2026: las resoluciones de RENATUR siguen retiradas y no se ha publicado ningún texto sustituto. Contenido educativo; no es asesoría legal ni fiscal. Confirma tu situación específica con un abogado dominicano antes de actuar sobre cualquiera de los puntos anteriores.